Реферат на тему:


Воспользуйтесь поиском к примеру Реферат        Грубый поиск Точный поиск






Загрузка...

Реферат на тему:

Ипотечный кредит

План

1. Сущность и особенности ипотечного кредита

2. Механизм ипотечного кредитования

3. Ипотечное кредитование жилищного строительства

4. Перспективы развития ипотечного кредита в Украине

Литература

1. Сущность и особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества земли, производственных или жилых зданий и тому подобное. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой. Ипотека это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, строений, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, а из вырученной суммы погашается задолженность кредитору.

Согласно Закону Украины "О залоге" (раздел II) ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, при которой земля и (или) имущество, составляющее предмет залога, остается у залогодателя или третьего лица. Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс. В соответствии с законодательством Украины предметом ипотеки могут быть также надлежащие гражданам на праве частной собственности земельные участки и многолетние насаждения.

На практике в процессе ипотечного кредитования часто возникают проблемы с реализацией недвижимости, поскольку она не относится к разряду высоколиквидных активов. В связи с долгосрочным характером ипотечного кредита также возникают сложные проблемы с определением стоимости недвижимого имущества. В большенствате стран действуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости (по решению судебных органов), что важно для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.

Ипотечный кредит имеет, как правило, четкое целевое назначение. Ипотечные ссуды в современных условиях чаще всего используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Особенностью ипотечного кредита является то, что залогом для его предоставления может выступать и недвижимость, на покупку которой он берется.

Юридическим и экономической предпосылкой возникновения ипотечного кредита является наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности на землю и институционального обеспечения ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно.

Субъектами ипотечного кредита являются:

кредиторы по ипотеке ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

заемщики юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеют поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т. Размер ипотечного кредита определяется в виде части стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, то есть сохраняет свое право собственника.

В соответствии с Законом Украины "О залоге" в случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должно быть нотариально удостоверен на основании соответствующих право- учредительных документов. Нотариальное заверение договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения недвижимости.

Недвижимость как объект и затемческого кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а с тем, как свидетельствует хозяйственная практика, цена ее даже растет.

В западных странах действуют два режима правового регламентирования ипотеки: 1) режим ипотеки романо-германского права (страны Западной Европы); в его основе значительная формализация ипотечного права: нотариальное заверение акта ипотеки, наличие кадастра или поземельной книги, публикация ипотек и др .; 2) режим ипотеки стран англосаксонского права; в его основе гибкая и менее формализованная система ипотечного права; ипотека здесь носит общий характер, то есть качественно не отличается от других форм залога и гарантий. До 1917 г.. Ипотечный кредит в Украине регламентировался нормами романо-германского права.

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первый банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был основан еще 1770 в Силезии. Широкое развитие ипотечного кредитования в Германии в XVIII XIX в. во многом был обусловлен особенностями прусского пути становления капитализма в сельском хозяйстве. Сейчас в Германии существует около ЗО специализированных ипотечных банков. В большинстве стран Европы и в Америке, по сути, отсутствуют специализированные ипотечные банки, а кредитные операции с недвижимостью осуществляют универсальные коммерческие банки.

В Украине первый акционерный земельный банк, который осуществлял ипотечное кредитование, был открыт 1864 в Одессе. Одним из основных его задач было выделение крестьянам средств на покупку земли на юге Украины. Ликвидация частной собственности на землю и недвижимость после революции 1917 г.. Обусловила прекращение деятельности в бывшем СССР ипотечных банков.

В настоящее время в Украине операции по ипотечному кредитованию находятся в зачаточном состоянии. В перспективе ипотечное кредитование должно стать одним из важнейших средств обеспечения обязательств, связанных с долгосрочными инвестициями.

Ипотечное кредитование вымага от персонала коммерческих банков специальных знаний и высокой экономической квалификации. Особенно это важно для правильной оценки кредитоспособности заемщика, а также стоимости недвижимого имущества, без чего ипотечный кредит становится слишком рискованной банковской операцией.

Основными документами, что, как правило, используются на практике при оформлении ипотечного кредита, являются:

ипотечное обязательство, выдаваемое заемщиком кредитору в подтверждение его (кредитора) преимущественного права на удовлетворение денежных претензий из стоимости заложенного имущества в случае невыполнения заемщиком своего обязательства, обеспеченного залогом имущества;

закладной лист долгосрочный ценная бумага, выпускаемая ипотечными банками под залог земельных участков, зданий и другого недвижимого имущества; он обеспечивает доход в форме процентов.

В связи с тем, что для ипотечного кредита типичным является невысокая ликвидность его объекта, важное значение имеет страхование займов и формирование вторичного рынка ипотек. Ипотечное обязательство становится ценной бумагой, привлекается на финансовый рынок. Ипотечные банки тем самым получают возможность проводить рефинансирование с помощью механизма вторичного рынка. Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным займам имеют ту особенность, что их величина зависит от территориального размещения недвижимого имущества. Повышение ставки процента по ипотечным займам связано с ростом риска обесценения капитала, влияет на деятельность кредиторов. Понятно, что повышение процентных ставок и увеличение размера первоначального взноса сужает сферу применения ипотечного кредита, поскольку это ухудшает условия пользования им для заемщиков.

В связи с развитием Ипотечного кредитования формируется отдельный ипотечный финансовый рынок, главным инструментом которого являются ипотечные облигации долгосрочные ценные бумаги, выпупасности.

Безусловно, что далеко не каждый земельный участок может быть объектом ипотеки. Ипотечные банки стремятся работать с лучшими или средними по качественным характеристикам (плодородие, местонахождение и т.д.) землями, и это закономерно.

Ипотечный залогодержатель вправе в Украине проверять документально и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета залога; требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога; требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет залога, которое угрожает потерей или повреждением его. Ипотечный залогодатель вправе: владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением; досрочно выполнить основное обязательство, если это не противоречит содержанию обязательства; реализовать с письменного согласия залогодержателя предмет залога с переводом на приобретателя основного долга, обеспеченного залогом; передавать с согласия залогодержателя предмет залога в аренду. Ипотечный залогодатель обязан: принимать меры, предусмотренные договором ипотеки или необходимые для сохранения предмета ипотеки, включая проведение капитального и текущего ремонта; на период фактического действия договора ипотеки страховать за свой счет предмет ипотеки в полном объеме в пользу залогодержателя; в случае гибели предмета ипотеки предоставлять аналогичное по стоимости недвижимое имущество или, независимо от наступления срока, выполнять обязательства в полном объеме или в соответствующей части; получить согласие залогодержателя на совершение действий, связанных с изменением прав собственности на предмет залога.

ипотечный банк законодательное запрещается заниматься куплей-продажей земельных участков.

Одной из важнейших экономических проблем ипотечного кредитования является точная и правильная стоимостная оценка заложенной недвижимости. В случае слишком высокой оценки земли и недвижимости в деятельности ипотечных банков могут возникать финансовые трудности.

Для вычисления стоимости земельного участкаи (залоговой стоимости) ипотечные банки разрабатывают соответствующие инструкции.

Как правило, в законодательном порядке устанавливается норма, по которой ипотечные займы могут предоставляться только под земельные участки, приносящие их владельцу стабильный доход. При ипотеке здания или сооружения предметом залога в Украине вместе с ней становится также право на пользование земельным участком, на котором расположены указанные объекты. В этих случаях при обращении взыскания на предмет залога приобретатель здания, сооружения должен иметь право на получение земельного участка.

Недвижимость считается заложенной на основе передачи владельцем права собственности на нее (ипотеки) кредитору. Экономическая и юридическая сущность ипотеки не меняется, если залоговый объект продается или каким-либо другим путем (например, наследование) переходит к другому владельцу.

Залоговые права заносят в специальный реестр, который находится под контролем государственной доверенного лица. Своей подписью на закладных письме он подтверждает наличие необходимого покрытия. Условия, на которых ипотечный банк может предоставить кредит, зависят от состояния того сегмента рынка ценных бумаг, на котором осуществляется оборот закладных листов и ипотечных облигаций. В случае снижения процента по этим ценным бумагам, как правило, уменьшается процент по ипотечному кредиту. По закладным листам банк платит процент их держателям. При этом перед банком возникает проблема разрыва во времени между выплатой процентов по закладным и поступлением процентов за ипотечный кредит. Ипотечный банк не может ставить себя в заранее невыгодное финансовое положение, выплачивая процент по закладным листам еще до того, как начнут поступать платежи по кредиту.

Интересно, что до 20-х годов ипотечные банки предоставляли кредит в форме закладных (а не денег), которые реализовывал сам заемщик; возврата кредита тоже осуществлялось закладными листами.

Долгосрочный характер ипотечного кредита обусловливает механизм погашения ссуды и выплаты процентов текущих доходовзаемщиков и небольшими взносами.

В случае невозврата займа собственником заложенного имущества становится заимодавец ипотечный банк.

Негативно влияет на развитие ипотечного кредита инфляция. В условиях ускорения инфляционных процессов задолженность погашается все более обесцененными деньгами. Ипотечный кредит является составной стабильной национальной экономики.

3. Ипотечное кредитование жилищного строительства

В современных условиях в Украине насущной задачей становится организация жилищного строительства (особенно индивидуального) под ипотечный кредит с залогом будущего жилья. Достаточно в этом плане организация 1995 на основе совместного проекта холдинговой компании "Киевгорстрой" и коммерческого банка "Аркада" ипотечного кредитования жилищного строительства в Киеве. В развитых странах мира ипотеке следует, как правило, большая часть в структуре цены жилья при его покупке в собственность. Необходимо ввести во всех регионах Украины практику строительства жилья, особенно частного, ипотечными займами.

Более двух миллионов украинских граждан, которые имеют право на получение квартир стоят сегодня в очереди на жилье. Именно они могут уже в ближайшие годы стать основой повышения платежеспособного спроса на долгосрочные жилищные ссуды.

Опыт ряда развитых стран мира указывает на важное значение ипотечного кредита для выхода страны из экономического кризиса. Хорошо известно, что новый курс президента Рузвельта в 30-х годах XX в. в США начался с развития кредитования будинковласникив (жилой ипотеки). В Украине ипотечное кредитование в жилом секторе экономики также может стать весомым фактором активизации общего инвестиционного процесса.

Заем под залог жилья сочетает в себе элементы потребительского и ипотечного кредитования. Это обстоятельство усложняет содержание ипотеки, а также и саму процедуру предоставления ипотечного кредита на жилищное строительство. Часто такие займы невыгодны для банковских учреждений за высокой стоимости процедурыипотечного кредитования.

Некоторые российские банки (например, Ипотечный акционерный банк в Москве) имеют опыт использования такого интересного банковского кредита, как "семейные жилые накопительные счета". Открывая счет в банке, клиент обязуется в течение одного года накопить на нем сумму, равную 30% от стоимости жилья, которое будет приобретено. После окончания срока такого накопления банк предоставляет клиенту долгосрочный жилищный кредит.

Понятно, что успешное осуществление ипотечного кредитования жилищного строительства возможно лишь при условии достаточно высокого и стабильного уровня доходов населения. К сожалению, сейчас ссуды, предоставляемые банками на приобретение жилья, доступные лишь ограниченному кругу граждан. Задача состоит в том, чтобы на основе мобилизации финансовых ресурсов существенно удешевить ипотечный кредит.

Важно снижать уровень процентной ставки по ипотечному кредиту на жилищное строительство. Это будет соответствовать содержанию ипотеки как долгосрочного займа и закономерностям развития ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой. Так, в Германии ставка по ипотечным кредитам в 1968 1996 pp. колебалась в пределах 7 10 процентов годовых. В США ипотечный кредит предоставляется на срок до ЗО лет под 3 5 процентов годовых.

В наших условиях жилье е надежным, ликвидным и достаточно стабильным в цене в течение всего периода проведения ипотечной кредитной сделки видом обеспечения. Понятно, что чрезвычайно важным для функционирования ипотеки было бы проведение страхование заложенного недвижимого имущества.

Ипотечный кредит на жилищное строительство может предоставляться не только деньгами, но и быть товарным, то есть предоставляться строительными материалами.

Ипотека как вид кредитования жилищного строительства предусматривает введение комплекса законодательных и нормативных актов, которые должны обеспечить системное правовое регулирование кредитных отношений, возникающих в этих случаях. Нормативно-законодательное обеспечение ипотечного кредивание в Украине станет возможным на основе принятия новых Гражданского и Жилищного кодексов, новой редакции Земельного кодекса.

В Украине ипотечное кредитование жилищного строительства может успешно функционировать лишь при условии государственной поддержки. Речь идет прежде всего о государственных гарантиях ипотечных обязательств, финансовые компенсации ипотечным банкам части платы за пользование займом и тому подобное. Государственная поддержка ипотечного кредитования делать заем более доступной для широких слоев населения, даже с невысокими доходами.

Ипотечный кредит в перспективе может стать надежным средством привлечения внутренних инвестиций для строительства жилья в массовых объемах в городах и селах Украины. Вложение средств в недвижимость всегда было и является одним из самых надежных путей не только их сохранность, но и приумножения. Ипотечное кредитование жилищного строительства представлять безусловный интерес для потенциальных инвесторов.

Внедрение в Украине ипотечного кредитования жилищного строительства является крайне важным как в экономическом, так и в социальном плане.

4. Перспективы развития ипотечного кредита в Украине

Ипотечное кредитование должно стать неотъемлемым элементом рыночной экономики, формируется в Украине, и способствовать экономическому и социальному развитию нашего государства. С октября 1992 вступил в силу Закон Украины "О залоге" в котором, в частности, регламентируется ряд вопросов ипотеки. Однако отечественная законодательная база ипотечного кредита пока явно несовершенной. Нет отдельного закона о частной собственности на землю, который должен стать главным законодательным актом для стабильного функционирования ипотеки.

Безусловно, центральной проблемой развития ипотечного кредита в Украине является недостаток (ограниченность) свободных финансовых ресурсов и поиск инвесторов. Накопление денежных средств неотделимо от формирования вторичного рынка ипотечных кредитов. Специализированные ипотечные компании, приобретя кредиты в банке, распространять закладные ипотечные облигации и другие ценные пАПЕР, обеспеченные ипотечными займами. В Украине назрел вопрос о создании общенациональной системы ипотечного кредитования, которая бы включала первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. Для дальнейшего развития ипотечного кредитования необходимо принятие закона "Об ипотеке". Важное значение имеет усовершенствование методики денежной оценки земельных участков, которая в Украине проводится Государственным комитетом по земельным ресурсам.

Переходу к цивилизованным формам ипотечного кредитования и массового распространения ипотеки будет способствовать созданию в Украине полноценной законодательной и нормативной базы. К факторам, которые негативно влияют на развитие ипотеки, следует отнести общую нестабильность экономики, низкий уровень доходов у большинства населения по сравнению со стоимостью недвижимости, недоверие людей к деятельности банковских и финансовых учреждений, недостаточное участие государства в стимулировании ипотечного кредита и др.

Загрузка...

Страницы: 1 2